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美国买房一定需要HOA业主协会同意吗?

原创 老马2020/10/23 15:13:43 发布 来源:魏爱国 作者:魏爱国 20 阅读 0 评论 0 点赞
 

在美国置业时,经常会遇到一个名词,就是“HOA”。它是美国业主协会(Home Owner Association) 的英文缩写,由业主组成并强制参加。


HOA是美国房产市场上的一个重要组成部分。根据网站hoa-usa.com的数据,全美目前约有35万个HOA,管理着4,000万业主。由于HOA具有独立的法律地位,可以作为法律主体,它就像一个物业“政府”,管辖着这个物业的共有利益。因此,增进对HOA的了解也有助于在购房或租房时做出更明智的决定。



认识HOA

HOA,可以理解为社区管理委员会,或者物业管理委员会。该组织由一个业主自选的董事会管辖,根据《条约与限制》(Covenants, Conditions and Restrictions, 简称CC&R) 赋予的权力,向每户收取月管理费,并负责维修公共区域、购买保险等。HOA定期竞选主席和委员,并决定其日常经营。有些社区将HOA 的业务委托给物业管理公司执行,签订服务维修合同,由管理公司处理各种纠纷诉讼,业主则定期聚会决定社区发展事项。


由于HOA是正式的法律实体,因此它的权利也较大。HOA有权订立和执行各项与小区内物业相关的规则,例如加建工程细则、房屋前后庭园的设计和维修等。有些HOA管理得更加细致,例如是否可以将汽车停在屋外、窗门可否悬挂物品,或后园草地颜色也有规定。


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HOA一旦发现业主不遵守法规,便会发出警告或罚款。对于“屡教不改”的业主,HOA甚至会提出控诉。


哪些房产会有HOA?

美国的房产主要包括三种类型:独栋别墅 (Single Family House)、联排别墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo)。

 

一般来说,公寓和联排别墅都会配有HOA。公寓屋主拥有内部产权,外部一切维修管理则由 HOA 负责,而相关经费则是从业主每月缴纳的HOA费用而来;联排别墅是以社区为中心大面积兴建的建筑物群,因此也会配有HOA。

 

大部分的独栋别墅不包含HOA,但有些地区可能属于整体住宅区开发形式(Planned Unit Development, 简称PUD),因此,每月须缴交 HOA 费用给委托物业公司,管理修缮该社区的公共设施。在美国,许多1990年后兴建的独栋别墅都属于这种情况。


HOA如何收费? 

HOA的收费标准通常分两种:一般的月管理费一次性的专属费用。月管理费包括水费、公共区域清洁费、公共设施维护费和积雪清理费等;专属费用是社区为了某一特定的项目 (如修建屋顶或电梯等) 而向业主收取的额外费用。当HOA的储备金不足以支付这些费用时,便会向业主收取费用。

 

HOA收费差异相当大,每月从几十元到数百元不等。其收费标准主要取决于区域、服务、设施和居住面积等。

 



HOA费用并不会计算在业主购置房产时的金额内。它是每个月的固定成本,即使房子空置也要继续缴交。此外,许多HOA费用会定期调涨,有的甚至是每几个月就涨一次。旧点社区的HOA费用也会比新住宅高,因为设备老旧,可能需要维修的频率较高。

 

需要特别注意的是,如有拖欠HOA费的情况,HOA有权通过司法听证,将业主的产权进行拍卖,或是在业主将房产挂牌出售时,将房产扣留,不允许出售,直至业主付清物业费。如不理会HOA的规定,HOA会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不理的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。


HOA的管理内容

HOA的管理内容视其规定而异,一般包括以下几项:


  • 规范日常生活,例如控制噪音、管理停车等

  • 负责公共设施/场所的维修和运营,一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等

  • 区内景观、植物、环境的维护,例如庭院草坪修剪及除草、洒水灌溉打理、走道打扫等

  • 保安设备、保安人员的安排;大门、治安装置如监视器、保全系统等。

  • 垃圾收集和垃圾费

  • 水费、污水费等费用

  • 铲雪

  • 房屋建筑物修理,如换修门窗、屋顶,外墙的维护

  • 统一购买固定的房屋基本险种 (例如地震险)


HOA的优缺点

HOA是把双刃剑,好处是房屋外貌与维修都有准则,公共区域通常井井有条;坏处是业主丧失一定自主权。具体来说:


优点

  • 由HOA统一管理、业主不用操心

  • 庭园绿地的美化、公设维修都有专人负责,省去自行维护住家环境的时间和心力

  • 维持社区的外观一致、井井有条

  • 一般有HOA管理的房产售价较高

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缺点

  • 屋主丧失一定自主权,须遵守HOA规定,包括是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色等

  • 有时房屋的门窗、室内装修等都必须先通报HOA才能进行施工

  • 若未按时缴交费用,可能需要交罚款 (late fee)。除了持续被催缴之外,可能还会暂停业主使用泳池、健身房等公共设施,以及HOA会议投票等权利

  • 买卖房屋可能需要经过HOA同意。售屋前若有欠费,则无法成交

  • 不能随便出租


购买有HOA的房屋,需要了解什么?

如果您正在考虑购买配有HOA的房产,那么在购屋之前,应该了解以下相关事项。


认识HOA的规定

可以在网上找到HOA的相关规定及处罚,特别注意有关罚款的条款。您也可以要求房地产经纪人提供这些信息与文件。


考虑HOA的限制

生活在有HOA的社区,不可避免地会受到约束。拥有自住房屋的主要好处之一,是能够按照自己的需求改变房屋,但HOA则刚好限制了这一点。


了解HOA费用

每个社区的HOA费用有所不同。因此,应该向您的HOA提出以下问题:HOA费用如何调整?频率是什么?曾调涨过几次?HOA的储备金有多少?


此外,应该了解清楚HOA费用的覆盖范围,例如,是否还需要为垃圾额外付费;无论使用娱乐设施与否,是否都必须付费等。如果社区内建有游泳池和网球场等设施,建议事先了解其开放时间,以及自己是否有时间享受这些付费设施,因为这些设施的维护费用也将被包括在HOA费用中。


了解HOA的管理

并不是所有的HOA都管理完善。业主有时需轮流担任主席,或者随机任命一个人。社区内的每个人都要准备好担任这个角色。


 了解HOA是否包含应对自然灾害的建筑保险

如果考虑购买公寓或联排别墅,而且居住在容易发生水灾、地震、暴风雪、火灾、龙卷风、飓风或任何其他潜在自然灾害的地区,那么了解该社区HOA是否包含上述保险就尤为重要。

 

考虑HOA费用对长期财务的影响

假如公寓的HOA费用高昂,长期支付的费用或许相当于贷款购买一套独栋别墅的月还款额。

资料來源:

hoa-usa.com

investopedia.com

rocketmortgage.com


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