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如何在美国投资第一套租赁房产?

原创 老马2020/10/23 10:47:40 发布 来源:魏爱国 作者:魏爱国 13720 阅读 0 评论 632 点赞


受疫情影响,2020年美国的房屋贷款利率一路走低,其中15年期固定利率抵押贷款(15 Year Fixed-Rate Mortgage)更是在今年5月降至2.69%,达到7年以来最低水平。由于利率下调,以及远程看房的普及,今年的美国房市在经历了短暂的停歇后,又逐渐恢复到疫情前的增长趋势。如今,美国的房价已经高于2008年经济危机前的最高水平。全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳恩斯·云(音译,Lawrence Yun)预测,2020年的房价增长水平可能会恢复到4%左右。


资料来源:房地美(Freddie Mac)


根据美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院(Wharton School of the University of Pennsylvania)9月15日的一份报告,美国房价在过去7年里的稳步增长一定程度上要归功于国际买家,尤其是中国买家。2012至2018年间,华人密集地区的房价上涨幅度要比其他地区高出8%左右,而且在2019年至2020年间,中国买家在美国购买的房产总价值为115亿美元。根据全国房地产经纪人协会的统计数据,2019至2020年国际买家在美国购买房屋的五大目的地分别是佛罗里达州(Florida 22%)、加利福尼亚州(California 15%)、德州(Texas 9%)、纽约州(New York 5%)以及新泽西州(New Jersey 4%),且国际买家购买的房屋价格中位数为31.46万美元,高于全美售价中位数27. 46万美元。其中,8%的国际买家购买了价值100万美元以上的房屋,39%的国际买家用现金全款购买,48%的国际买家选择在郊区买房,而74%的国际买家购买了独栋或者连排别墅。

 

那么,对于有兴趣在美国购置租赁房产的普通投资者来说,有哪些值得注意和考虑的因素呢?


*以下信息仅供参考,希望对有兴趣在美国投资房产的读者有所启发和帮助。


买高卖还是长期持有?


在中国,尤其是过去10年,房产投资的红利主要来自于房价的高速增长。2010年之前在北京、上海、深圳等一二线城市购置的房产,现在的房价可能已经涨到了当年的5至10倍。但在美国,在2008年次贷危机导致房价大跌后,尽管在2010年至2012年期间也出现过类似的高速增长阶段,但总的来说,美国房价的增值幅度和比例相对较小,再加上美国每次房产交易要支付6%的手续费,所以除了买旧房翻新(House Flipping)的投资之外,大部分的美国房产并不适合在短期内进行低买高卖,依靠房产快速增值后出售获得回报。相反,由于美国人口流动性大,租房市场成熟,再加上房产一直在缓慢增值,所以在美国投资可长期持有的、用于出租的租赁房产(Rental Property)是一项更可行的投资方法。


说到租赁房产,就离不开投资回报率(Return on Investment,简称ROI)。ROI的计算方法很简单,就是房产净利润除以房产总投资,而房产净利润等于房产总收入减去房产总支出。



举个例子,假设您打算用5万美元在德州达拉斯(Dallas, TX)投资房产,并看中了一套2020年新建的4个卧室带2个卫生间的独栋别墅。该别墅的报价是16.5万美元,并最终以16万美元成交。您先支付了4万美元的首付(一般情况下,首付占成交价的20%),再用剩余的1万美元支付了其他的手续费。最后,您从银行获得了12万美元的贷款,贷款利率为3%,分30年付清,所以每个月的还款额为500美元左右。交易完成后,您以每月1,500美元的价格(低于市场价格100美元)将房子租了出去。算上管理费、物业费、房屋保险、房屋保修、除草和地税,平均每月的支出费用大约为500美元。若将每月的房租收入(1,500美元)减去房贷(500美元)和其他支出(500美元),您每个月的净收益为500美元,年收益为6,000美元,年投资回报率则为 6,000 / 50,000 = 12%。

 

一个叫做Mashvisor的网站对全美各个城市和地区的房产做了评估,并且用不同的颜色在地图上列出了不同区域的投资回报率。



投资公寓还是别墅?


以上的数据是根据房源网站Trulia的搜索结果做出的理想估算。当然,实际投资租赁房产仍然会有一些风险,比如租客合同到期后可能会出现短暂的空置期,或者遇到租客突然不交房租,必须通过法院启动驱逐程序(Eviction)让其离开,又或者租客对房屋造成了较大的伤害,需要耗费大量资金维修等。但这些风险也都可以通过良好的定价和面试流程规避。


假如您的租金低于附近房租的市场平均水平,那您的房子之后就会较少出现空置的情况,而且每年的投资回报收入还会根据当地的房租水平逐渐增长。

 

现居加州的刘先生购买了一套位于弗吉尼亚州(Virginia)北部靠近华盛顿特区(Washington D.C.)一个地铁站附近的公寓。这是套沿河的高层公寓,客厅宽敞、光线充足,且周边交通方便,还可以俯瞰河景。后来由于工作原因,刘先生搬到了加州,就将其租了出去。如今,这套公寓已经更换了三位不同的租客,且都是未婚的年轻人。每次刘先生将出租信息放到网上后,立刻就会吸引很多人前来看房。因此,公寓也总是很快就能租出去,始终没有出现过空置的状态。


美国房产


另外,购置公寓作为租赁房产的好处是成本较低且比较容易管理,但缺点是公寓往往要求支付较高的物业管理费(HOA Fees),并且增值空间较小。相比之下,独栋别墅(Single Family House)的投资回报率则较高。不过,别墅的租户往往是家庭,而家庭一般会对学区的评分和小区的环境和安全性考量更多。因此,如果您打算投资独栋别墅作为租赁房产,务必提前用Zillow或者Trulia上的地图功能查看目标房屋附近的学区评分和犯罪率。

 

刘先生购买的第二套租赁房产是位于佛罗里达州奥兰多(Orlando, FL)的一栋三室一卫的独栋别墅,当时的售价大概在23万美元左右,目前每个月的租金大约是1,700美元。由于房屋位处一个学区接近满分的小区内,所以也比较容易出租。


购置本地房产还是去外州投资?


选择房产所在的地理位置可以说是房产投资中最重要的一个决定之一。大多数的房产投资人会选择在自己的居住地附近购买租赁房,一来对地理位置比较熟悉,二来也方便管理,可以省掉雇佣代理经纪人的费用。但在外州购置租赁房有时会比在本地获得更高的收益。以刘先生的投资经历为例,加州的房价高昂、投资回报率相对较低,而且相关法律更保护租客的利益,所以驱逐不按时交纳房租或者不交房租的租客流程比较繁琐,也会耗费更多的时间和金钱。相比之下,弗吉尼亚州和佛罗里达州的法律对房东给予更多的保护,且房价相对便宜,租金也不错。


美国房产


除此之外,一座城市的房价、人口和经济增长率也都是选择租赁房产时重要的考察指标。在人口大量涌入且经济快速增长的地区,租房市场往往会供不应求,所以就更容易出租,且租金价格可观。但受疫情影响,目前美国很多大城市的人口都在向小城市和乡村迁移,以至于大城市的租房市场慢慢出现大量空置房产,并导致房租水平下降。所以,如今在选择投资租赁房产的地理位置时,还要考虑这个城市的经济能否在疫情后快速复苏。

 

最后,提醒一下,在购置租赁房产时,一定要计算好每月的房租收入和支出水平,只有当每月平均收入大于平均支出时,投资回报率才是正数。而当每月的支出大于收入时,这套房产就不再是资产(Assets),而变成负债(Liability)了。


参考资料:

daveramsey.com

nar.realtor

utofun.com

phys.org

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